Sachverständigenbüro

DR.-ING. WOLFGANG lEHNE

Architekt BDB

Sachverständiger für Schäden an Gebäuden
Sachverständiger für Gebäude-Instandsetzung

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Schadensgutachten

Inhalt eines Schadensgutachtens

Zur Klärung der Ursachen mangelhafter Bauwerkszustände und Bauschäden ist über die mündliche gutachterliche Beratung hinaus vielfach die Erstattung eines schriftlichen Gutachtens erforderlich. Die „klassischen“ Fragestellungen eines solchen Sachverständigengutachtens lauten:

  • Wo und in welchem Umfang sind Schäden vorhanden?
  • Was sind die Ursachen für diese Schäden?
  • Welche Maßnahmen zu einer fachgerechten Beseitigung der Schäden sollten getroffen werden?
  • Mit welchen Kosten ist für die Maßnahmen zur Schadensbeseitigung zu rechnen?

Feststellungen beim Ortstermin

Im Schadensgutachten werden diese Fragestellungen auf der Basis eigener Feststellungen des Sachverständigen bei einem Ortstermin beantwortet. Hierbei werden Mängel und Schäden erfasst und in Text, Skizzen und Fotos dokumentiert. Mitunter werden dazu Bauteilfreilegungen erforderlich.

Zeichnerische und textliche Unterlagen des Auftraggebers zum Gebäude und insbesondere Fotos aus der Bauzeit und zur bisherigen Schadensentwicklung sind immer hilfreich.

Eine Vielzahl von Schäden an Gebäuden ist auf bauphysikalische und bauchemische Ursachen zurückzuführen. Für die Diagnose der Schadensursachen ist daher häufig die meßtechnische Aufnahe oder labortechnische Untersuchung der Bauteilzustände und der auf sie einwirkenden Bedigungen von besonderer Relevanz

Schadensursachen und Schadensbeseitigung

Neben der Bewertung der Schadensart und des Schadensumfangs kommt besonderes Gewicht der Klärung der Ursachen von Mängeln und Schäden zu; damit ist häufig auch die Frage der Verantwortlichkeit zu beantworten.

Zur fachgerechten Beseitigung der mangelhaften Zustände werden im Gutachten Vorschläge ausgearbeitet und die Kosten hierfür auf der Grundlage ortsüblicher Preise geschätzt. Ferner können am Gebäude verbleibende technische oder merkantile Minderwerte bewertet werden.

Instandsetzungsgutachten

Untersuchungsschritte

Die Erfassung des Schadensbildes erfolgt im ersten Schritt durch Inaugenscheinnahme und maßliche Aufnahme sowie durch beschädigungsfreie bauphysikalische Messungen relevanter Kenngrößen.

So ist beispielsweise für die Bewertung eines Schimmelpilzbefalls die Kenntnis der Oberflächenfeuchte und -temperatur, der Wärmedämm-Eigenschaften des Bauteils und der Konditionen des Raumklimas, auch über einen relevanten Zeitraum, von grundlegender Bedeutung.

Für eine umfassende Bewertung des Sachverhaltes kann es notwendig werden, die Konstruktion zu öffnen, um den Schichtenaufbau zu klären und Fehlstellen zu erkennen. Abhängig von der Fragestellung können Proben entnommen und diese labortechnisch untersucht werden, um Materialeigenschaften verwendeter Baustoffe zu bestimmen oder Schadsalzgehalte zu ermitteln.

Schadensursachen

Die Ermittlung der Ursachen von Schäden und Mängeln ist eine notwendige Voraussetzung für eine fachgerechte, dauerhafte Instandsetzung, mit der nicht nur die Schadenssymptome kaschiert werden.

Die gutachterliche Auswertung der beim Ortstermin getroffenen Feststellungen gestaltet sich als eine ingenieurmäßige Verknüpfung und Interpretation von Einzelbefunden, analytischen Berechnungen und naturwissenschaftlichen Bauteil- und Materialuntersuchungen.

Sanierungsplanung und Kostenermittlung

Der Umfang der Planung von Sanierungmaßnahmen hängt ab von der Aufgabenstellung – die Bandbreite reicht von einem Sanierungsvorschlag mit der Auflistung der wesentlichen Maßnahmen bis hin zu einem umfassenden Sanierungskonzept mit differenzierter Kostenermittlung; der Leistungsumfang wird mit dem Auftraggeber vorher vereinbart.

Beweissicherung und Dokumentation

Vorsorgliche Beweissicherung

Eine Vorsorgliche Beweissicherung wird zumeist dann erforderlich, wenn in der Nachbarschaft umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt werden sollen, die möglicherweise zu Schäden an bestehenden Gebäuden führen können. Dabei kann es sich beispielsweise um den Abriss eines Bauwerks, um Straßen- und Kanalbauarbeiten oder den Neubau mit Tiefgründung und Wasserhaltung handeln. Insgesamt Maßnahmen, bei denen die Gefahr besteht, dass am Bestandsgebäude Risse, Schiefstellungen oder Feuchteschäden entstehen können.

Um behauptete Schäden später auf einer sachlichen Grundlage zu bewerten, ist die gutachterliche Erfassung und Dokumentation des Zustandes des Bestandsgebäudes vor Beginn der Baumaßnahmen im Rahmen einer Vorsorglichen Beweissicherung durch Inaugenscheinnahme, Fotodokumentation, Vermessung von Rissen und Deformationen sowie eine textliche Beschreibung notwendig.

Beweissicherung im Streitfall

Die Beweissicherung umfasst eine Dokumentation des Bauwerks zu einem konkreten Zeitpunkt, nach welchem sich im Baufortschritt oder durch äußere Einflüsse die Zustände verändern können.

Eine fehlerhafte Ausführung oder ein entstandener Schaden, aufgrund derer Ersatzansprüche geltend gemacht werden sollen, sind sorgfältig zu dokumentieren, wenn, beispielsweise bei Kündigung eines Bauvertrages, später über die Zustände gestritten werden sollte, kurzfristig jedoch die Bauarbeiten fortgesetzt werden müssen.

Die Bestands- und Zustandssicherung am Bauwerk erfolgen ausführlich und nachvollziehbar in textlicher Beschreibung, Skizzen und Fotodokumentation.

Beratung zu Kauf und Verkauf

Planen Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie? Um den baulichen Zustand eines Gebäudes besser beurteilen zu können, ist eine gemeinsame Besichtigung mit einem unabhängigen Bausachverständigen anzuraten.

Bereits durch Inaugenscheinnahme und beschädigungsfreie Messverfahren (Feuchtemessung, Schiefstellung, ect.) sind vielfach vorhandene Schäden aufzudecken, potenzielle Schadensorte aufzuzeigen sowie energetische und statische Schwachstellen des Bestandsgebäudes zu erkennen.

In der Regel umfasst der Ortstermin eine mündliche Beratung zum baulichen Zustand (exclusive der Technischen Gebäudeausrüstung); weiterführende Sanierungs- oder Umbauplanungen und die Ermittlung der Baukosten sind gesondert zu vereinbaren.

profil und impressum

Profil

  • 1956 in Braunschweig geboren
  • 1976-1983 Studium der Architektur an der Technischen Universität Braunschweig, ergänzt durch Baupraxis im väterlichen Zimmereibetrieb
  • 1983-1990 angestellt im Architekturbüro Dipl.-Ing. Bernhard Brüggemann, Braunschweig; Projekte vorwiegend in der Sicherung und Sanierung historischer Sakralbauten
  • seit 1990 freiberuflich als Architekt tätig; Aufgabenschwerpunkte: Bauen im Bestand, Sanierung überkommener Bausubstanz, Schadensgutachten und Instandsetzungsplanung
  • 1995 Promotion an der Technischen Universität Braunschweig über „Sicherungskonstruktionen am Turm der St. Johanniskirche in Lüneburg“
  • 2007-07 bis 2022-02 von der Architektenkammer Niedersachsen öffentlich bestellt und vereidigt als Sachverständiger für Schäden an Gebäuden
  • seit 2022-03 als freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und Gebäude-Instandsetzung tätig
  • Vorstandsmitglied im Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure (BDB), Landesverband Niedersachsen

Honorar

Bei Auftragserteilung vereinbaren die Parteien in einem Gutachterrvertrag das Honorar für die Leistungen des Sachverständigen.

Da in der Regel der erforderliche Aufwand für die Untersuchungen und die Erstattung des Gutachtens erst im Laufe der Bearbeitung erkennbar wird, kann ein Honorarangebot zu einem Festpreis nur in Ausnahmefällen gemacht werden. Üblicherweise erfolgt die Vergütung nach Aufwand zu Stundensätzen, diese liegen abhängig vom Schwierigkeitsgrad der Aufgabestellung zwischen 140,00 und 175,00 EUR (zuzgl. MwSt).

Stundensätze für den Sachverständigen und Mitarbeiter, Fahrtkosten und Nebenkosten werden bei Auftragserteilung vereinbart; der erforderliche Zeitrahmen kann nach einem ersten Ortstermin abgeschätzt werden. Ein schriftliches Honorarangebot beinhaltet die Fragestellungen und Konditionen des Gutachtens.

Impressum

Verantwortlich für den Inhalt dieser Seite:

Dr.-Ing. Wolfgang Lehne
Freier Architekt BDB
Sachverständiger für Schäden an Gebäuden
und Gebäude-Instandsetzung
Hennebergstraße 7
38102 Braunschweig
tel.: 0531-79 64 70
mobil: 0172 – 97 97 321
w.lehne [at] gutachter-lehne.de
www.gutachter-lehne.de
USt-ID: DE114853473

Rechtliches

rechtliche Hinweise

Berufsrechtliches

Der Architekt Dr.-Ing. Wolfgang Lehne ist Mitglied der Architektenkammer Niedersachsen, Friedrichswall 5, 30159 Hannover. Die Berechtigung zur Führung der Berufsbezeichnung „Architekt“ ergibst sich aus der Eintragung in die Architektenliste der Architektenkammer Niedersachsen (Bundesrepublik Deutschland), Eintragungsliste: 9796

Der Architekt Dr.-Ing. Wolfgang Lehne unterliegt der berufsrechtlichen Regelungen des Niedersächsischen Architektengesetzes (NArchtG), insbeondere den Pflichten aus § 37 NArchtG.

Der Text des NArchtG kann eingesehen werden über die homepage der Architektenkammer Niedersachsen unter www.akndsde/fileadmin/pdf/sweervicedb/00031-narchtg.03.pdf

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